При переезде в другой регион покупатели часто сталкиваются с ситуацией: подходящая квартира найдена, но продавец живет за границей или в другом городе, а сделку проводит его представитель — риелтор, брат или сват с нотариальной доверенностью в руках.
Сделки по доверенности — это одна из самых рискованных схем на рынке недвижимости. По статистике юристов, именно такие договоры чаще всего оспариваются в суде, оставляя покупателя и без денег, и без жилья. Разбираемся, в чем главная опасность и как защитить свои сбережения.
4 главные опасности сделок по доверенности
Доверенность — это просто бумага, которая может потерять свою силу в любую секунду. Вот почему юристы не любят такие сделки:
🚩 Внезапная отмена
Собственник имеет право отозвать доверенность у нотариуса в любой момент. Представьте: утром вы проверили бумагу, в обед подписали договор и отдали деньги, а вечером выяснилось, что за час до сделки хозяин доверенность аннулировал. Договор признают недействительным.
🚩 Смерть собственника
Действие доверенности автоматически прекращается в момент смерти доверителя. Если пожилой собственник умер за день до сделки (а доверенное лицо об этом умолчало), Росреестр может пропустить сделку. Но через полгода объявятся наследники, подадут в суд и заберут квартиру обратно.
🚩 Недееспособность
Доверенность может выдать человек, стоящий на учете в психоневрологическом диспансере, или человек под давлением. Если в суде докажут, что в момент подписания доверенности у нотариуса собственник «не осознавал своих действий», вы лишитесь купленной квартиры.
🚩 Финансовое мошенничество
Доверенное лицо может забрать ваши деньги и скрыться, не передав их реальному собственнику. Тогда настоящий владелец пойдет в суд с заявлением: «Денег за квартиру я не получал, требую расторгнуть договор». И закон будет на его стороне.
Как обезопасить себя, если покупка неизбежна
Если квартира идеальная, цена выгодная, и вы все-таки решились на сделку с представителем, строго следуйте этому чек-листу.
Проверка доверенности в реестре
Первое, что нужно сделать — зайти на официальный сайт Федеральной нотариальной палаты (reestr-dover.ru). Введите реквизиты документа. Система покажет, выдавалась ли такая доверенность в реальности и не была ли она отменена на текущий момент. Проверять статус нужно прямо в день подписания договора!
Видеосвязь с реальным собственником
Обязательно требуйте организовать видеозвонок с настоящим хозяином квартиры. Вы должны визуально сверить его лицо с фотографией в паспорте. Задайте ему вопросы: действительно ли он продает квартиру? За какую сумму? Знает ли он человека, на которого выписана доверенность? Если представитель отказывается организовать созвон — уходите.
Никаких наличных денег представителю!
Это самое главное правило. Даже если в тексте доверенности написано «с правом получения денежных средств», никогда не передавайте наличные представителю и не переводите деньги на его карту.
Расчет должен происходить только безналичным путем (через аккредитив или СБР) и строго на личный банковский счет самого собственника. Так у вас на руках останется неопровержимое доказательство (банковская выписка), что реальный владелец получил свои деньги.
Справки из ПНД и НД
Если собственник квартиры — пожилой человек, потребуйте от представителя предоставить свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что доверитель не состоит там на учете. Это защитит вас от оспаривания сделки по причине «недееспособности».
Сегодня физическая доверенность — это устаревший инструмент. Если продавец живет в другом городе, предложите ему провести дистанционную электронную сделку через Домклик или дистанционную сделку через двух нотариусов. В этом случае вы оба подпишете договор лично с помощью электронных цифровых подписей (ЭЦП). Это полностью снимает все риски мошенничества с бумажными доверенностями.
Частые вопросы
Сделка прошла безопасно? Пора переезжать!
Юридические трудности позади, квартира оформлена на вас, и риски исключены. Теперь можно спокойно перевозить вещи. Мы организуем для вас междугородний квартирный переезд без стресса. Подпишем официальный договор, бережно упакуем имущество и доставим его прямо к порогу вашей новой безопасной квартиры.